• Stanovi direktno od investitora u Beogradu i Novom Sadu

Compare Listings

Цены на недвижимость в Сербии растут и будут расти

Цены на недвижимость в Сербии растут и будут расти

По данным статистики, квадратные метры в новостройках Белграда и Нови Сада за 4 года подорожали почти на 30 процентов. Что в такой ситуации делать потенциальному инвестору в сербскую недвижимость?

Российскому покупателю, интересующемуся приобретением жилья в Сербии (неважно, дом это или квартира) следует понимать в какой точке долговременного тренда находится местный рынок недвижимости.

Сербия – неочевидное, но по целому ряду параметров довольно привлекательная страна для тех россиян или жителей постсоветского пространтсва, которые по тем или иным причинам хотят переехать в Европу. И таким людям нужно жилье в том числе для получения ВНЖ.

К тому же сербский рынок недвижимости становится интересным и для инвесторов. Но в последнее время стоимость сербских квадратных метров начала стабильно расти. Надолго ли такая тенденция?

Так как мы – агентство специализирующееся на новостройках, то именно они – в сфере нашего особого внимания. Хотя и за остальными сегментами сербского рынка недвижимости – вторичное жилье, городские и сельские дома, коммерческая недвижимость – мы тоже следим очень внимательно.

При этом именно новостройки являются и главным индикатором цен на жилье в целом, и главным движителем этих цен вверх или вниз.

1

Немного истории: Еще в 2007 году квадратный метр в Сербии заметно дороже нынешнего уровня. Но в результате мирового кризиса 2007-2008 годов начали снижаться и достигли дна в 2013 году. Золотое было время для удачливого инвестора. С 2014 года начался рост

Данных по 2018 году пока нет, но нам вполне очевидно, как уже заметно поменялись ценники по сравнению с началом года.

Для человека, привыкшего к русским реалиям, естественно возникает вопрос – а можно ли верить этим цифрам. Как ни странно, в целом, можно вполне. Да, в Сербии, как и в России, продавец может вступить в сговор с покупателем и снизить номинальную цену, чтобы уклониться от налогов. Но налоговое законодательство в этой сфере отстроено здесь так, что как раз покупателю это не особо-то и нужно.

Так что в целом, подобные схемы редки, характерны скорее для рынка вторичного жилья, а значит не оказывают особого влияния на статистику. К тому же, нам ведь важны тенденции, а не абсолютные цифры.

2

Статистических данных по вторичному рынку нет, но по нашим наблюдениям они за это же время подорожали примерно на 15 процентов. Почему такой разрыв?

Новостройки – флагман в ценообразовании и они всегда идут с некоторым опережением. В том числе и потому, что цикл строительства здесь длится не меньше года, и застройщик должен учесть временные и инфляционные риски на этот период. А цены на вторичку подтягиваются следом с заметным опозданием.

Естественный процесс урбанизации в Сербии приводит к тому, что где-то (в Белграде, Нови Саде, отчасти в Златиборе и Нише цены растут, а где-то (юго-восточная часть страны) снижаются. Особенно на сельскую вторичку.

Эта информация, наверняка, понравится поклонникам мифа о дешевых домиках на фоне девственной сербской природы. По этому поводу здравый смысл говорит нам, что если что-то стоит дешево, то это – не просто так. У этого есть весомые причины. И, скорее всего, они не в том, что продавцы – идиоты и не понимают истинной ценности своего дома.

Более подробно на эту тему можно почитать здесь: http://www.sofitravel.ru/o-chem-nugno-pomnit-esli-hotite-kupit-dom-v-serbii/

Цены растут и на хороших новостях. Сербия в целом начала показывать неплохие для себя экономические результаты, обозначен срок для приема в ЕС (реален он или нет в данном случае неважно), в страну пошли инвестиции: европейские – в производство и переработку, китайские – в инфраструктуру, арабские и израильские – в девелопмент.

На ситуацию влияют также и разнонаправленные процессы внутрибалканской миграции. С одной стороны многие сербы стремятся найти работу в Европе и перебраться туда. Но это процесс не быстрый, и свое сербское жилье они надолго, порой на десятилетия оставляют за собой.

С другой стороны – многие жители Черногории, Республики Сербской (автономия в составе Боснии и Герцеговины), отчасти Македонии стремяться перебраться в более продвинутую во всех смыслах Сербию.

В качестве места жительства они, как правило, выбирают Белград или Нови Сад, реже промышленный Ниш – только если под конкретное место работы. А в плане жилья – предпочитают новостройки.

Все эти факторы оказывают свое влияние на уровень цен.

3

А теперь давайте посмотрим нынешний уровень цен на новое жилье в двух главных сербских городах.

Белград

Центр – около 2 500

Центр в пешеходной доступности – 2 000 – 1 500

Далеко от центра 1 300 – 1 100

Совсем далеко 800 – 1 100

(Любопытно, что совсем далекими по местным меркам могут быть городки, формально находящиеся даже в Воеводине, но географически близкие к столице. То есть это как-бы вообще не Белград и даже не белградский мугиципалитет, но до центра города можно доехать за полчаса. Такое ближнее Подбелградье)

Нови Сад

Центр – до 1 500

Центр в пешеходной доступности – 1 300 – 1 100

Далеко от центра – 700 – 1 100

Нужно понимать, что все эти цифры весьма условны и возможны всевозможнейшие отклонения. Особенно в Белграде. Это нетипично большой для Балканского региона город и по населению, и по территории. И он очень неоднороден. Более-менее все понятно только в центральной части.

В Нови Саде – наоборот. Кроме центра, как такового, есть район Подбара, который географически тоже центр, но сильно уступает другим частям города по всем параметрам. А вот с не центром все проще: город естественным путем развивается в одном направлении – на запад вдоль Дунаея и, как правило, чем дальше от центра – тем цены ниже.

И, конечно же, мы говорим об обычной застройке, а не о люксовых девелоперских проектах, вроде «Белград на воде» или новосадская «Пупинова палата». Там совсем другой уровень цен.

4

На вопрос, что же ожидает цены на сербском рынке недвижимости в будущем, можно ответить вполне определнно – рост. Но вот каким будет этот рост – сказать сложно.

Взрывным – вряд ли, это все-таки не приморская и раскрученная в туристическом плане страна. Так что пузыря, как в Испании, Черногории или Болгарии, где люди не могут продать купленные несколько лет тому объекты даже с неприлично большим дисконтом, тут скорее всего, не будет.

С другой стороны, нет и риска резкого падения изза, скажем, девальвации динара — цены на недвижимость здесь зафиксированы в евро.

К тому же не будем забывать, что Сербия – страна маленькая, с небольшим населением, невысокими доходами и весьма ограниченным спросом. Квартиры здесь покупают, как правило, с помощью ипотечных кредитов и людей, которые в состоянии себе это позволить – не так уж и много.

Так что потенциальному инвестору из России можно не торопиться – да, рынок растет, но это не быстро и прогнозируемо. Стоит приехать, может быть, и не один раз, посмотреть, подумать, почувствовать страну, повыбирать жилье. Если, конечно, есть сбережения и они предусмотрительно переведены в доллары или евро.

Тем более, что и сербские цены на жилье традиционно фиксируются в евро. Более того, операции с недвижимостью – единственная сфера, где государство разрешает использование евро, а не местных динар. Что в том числе снижает потенциальные риски для инвесторов.

А вот покупателю, который только планирует продавать свою (может быть избыточную), жилплощадь в России, чтобы в перспективе что-то купить здесь, на наш взгляд, стоит поторопиться. Но не потому, что растут цены на сербскую недвижимость, а потому, что могут еще сильнее упасть цены на недвижимость российскую. Да и курс рубля.

Join The Discussion

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.