• Stanovi direktno od investitora u Novom Sadu

Compare Listings

Как меняется рынок недвижимости в Белграде, Нови Саде и во всей Сербии в 2018 году

Как меняется рынок недвижимости в Белграде, Нови Саде и во всей Сербии в 2018 году

В Сербию пошли инвестиции, ожила экономика, появляются новые рабочие места, постепенно растет уровень жизни. Рынок недвижимости отвечает на это не только ростом цен на квадратные метры новостроек, но и новыми для Сербии форматами. Высотные дома, обновленные таунхаусы, кондоминиумы, пентхаусы и гигантские девелоперские проекты становятся обыденностью.

Белград, как столица и просто большой город задает тон, но интересные проекты появляются также в Новом Саде и других сербских городах. Что же меняется на сербском рынке новостроек?

Высотность

В нестоличных городах Сербии до недавних пор (времена социализма не в счет) не принято было строить большие и безликие жилые комплексы – «человейники», которые давно стали обыденностью в России и Украине.

В Белграде большие дома, конечно, строить продолжали, особенно в Новом Белграде, но основной прирост квадратных метров все равно давали невысокие дома на окраинах города.

Жилые здания в Сербии обычно строят компактные (30-50 квартир), по индивидуальным проектам и не высокие – 3-5 этажей плюс мансарда, при этом, как правило, с лифтами. Но в последнее время появилось довольно много проектов больших жилых комплексов на сотни квартир в разной степени реализации.

У жителей России и стран бывшего Советского Союза существует устойчивый стереотип по поводу размерности: большие дома – это тесно, неудобно, но дешево, маленькие дома – это прекрасно и комфортно, но дорого.

Поэтому новая тенденция может показаться им негативной. На самом деле все сложнее.

Маленькие дома в Сербии строили не только потому что сербы ценят индивидуальность и комфорт, но и потому что крупных земельных участков немного, и они стоят дорого, а у самих застройщиков просто не было больших денег, чтобы инвестировать их в весьма средние по российским меркам, но очень большие – по-сербским – проекты.

Ведь маленькие дома – это еще и маленькие возможности для инфраструктуры и отделки, это более высокий уровень затрат на квадратный метр. Так что большие дома – это, скорее, сигнал о том, что на сербский рынок недвижимости пришли большие по масштабам страны деньги.

То есть большие дома — это хорошо? Однозначного ответа на этот вопрос тоже нет.

Часть застройщиков действительно использует появившиеся финансовые возможности для создания нового уровня качества строительства во всех смыслах этого слова. Они стали использовать лучшие строительные и отделочные материалы, делать недорогие подземные парковки, создавать ландшафтную среду во дворах и на крышах, внедрять экономные централизованные системы отопления, кондиционирования, полива и даже пылесошенья, как это бывает в гостиницах.

Но другая часть застройщиков восприняла новые тенденции как возможность «срубить динаров по-легкому». Они экономят буквально на всем и копируют худшие приемы российского девелопмента (недавно мы встретились в магазине с группой нелегальных молдавских гастарбайтеров). И при этом они довольно ловко имитируют внешнее качество отделки.

И ладно бы цена за квадратный метр в таких домах была существенно ниже, чем в «правильных» новостройках. Но нет – жадность берет свое. Ну а неявные недостатки вроде плохой звукоизоляции или слабого утепления проявятся и отразятся на квитанциях об оплате коммунальных услуг гораздо позднее, когда квартиры уже будут проданы.

От уровня «человейников» все это пока бесконечно далеко, и с точки зрения жителей России, Украины или Белоруссии даже такие новостройки – шедевр архитектурной мысли и образец комфорта. Но у сербов свои представления о прекрасном. Надеемся, что именно они победят в борьбе с нездоровыми аппетитами некоторых застройщиков.

Таки, кондоминиумы

В Белграде появились первые кондоминиумы, и строится еще несколько. Мы в данном случае говорим не столько о форме собственности (любое ТСЖ в российской хрущевке – формально тоже кондоминиум), а об управляемом сообществом жильцов доме или жилом комплексе класса люкс с прилегающей территорией и совместно используемыми помещениями.

Как правило, такие комплексы включают в себя целый набор сервисов «только для своих» – парковки, бассейны, спортзалы, консьерж-услуги, системы безопасности, детские и спортивные площадки…

Израильская AFI Europe построила в центральной части Белграда большой кондоминиум «Централ гарден». 100 000 квадратных метров, около 500 квартир и офисных помещений, бассейн и много другой интересной, дорогостоящей «начинки».

Все квартиры проданы. Средняя цена – 2 640 евро за метр квадратный.

Израильский (опять?) девелопер Shikun & Binui Group инвестирует 170 миллионов евро в кондоминиум «Вождова капия» в отдаленном от центра Белграда, но неплохо с ним связанным транспортом и активно застраивающемся районе города. 70 000 квадратных метров, 700 апартаментов с самым большим в городе приватным парком, детскими и спортивными площадками и даже маленьким парком для выгула домашних животных. Про обязательный паркинг даже говорить не стоит.

Комплекс активно строится, уже началось возведение второй (из шести) очереди, которую должны сдать к концу года.

Средняя цена – 2 000 евро за метр квадратный.

Этот же инвестор в Новом Белграде скоро начнет строительство и уже начал продажи еще одного кондоминиума «Веллпорт». Здесь Shikun & Binui Group вкладывает 130 миллионов евро в 50 000 квадратных метров жилья. Первая стадия в 95 апартаментов должна быть сдана уже в этом году.

Средняя цена – 2 700 евро за метр квадратный.

Здесь упор делается на энергосбережение. Что актуально, учитывая цены на коммунальные услуги в Сербии и на квадратные метры в самом кондоминиуме.

О кондоминиумах в других городах Сербии нам пока не известно. Но они обязательно появятся – это только вопрос времени и денег.

Таунхаусы

Нельзя сказать, что это какой-то совершенно новый для Сербии формат. Таунхаусы здесь, конечно, строили, и строили давно, как правило, на окраинах городов, как некую альтернативу одновременно сельскому дому и городской квартире. Качество строительства всегда было неплохим, но, как говорится, ничего сверхъестественного. В силу расположения, цены на них не сильно отличались от обычных городских квартир чуть ближе к центру.

Место новых сербских таунхаусов не изменилось, пожалуй, они даже сильнее «отъехали» от города. Что же изменилось? Подход, качество и цена.

Подход стал комплексным – жилье не просто «втыкают» на свободное место, а создают вокруг него полноценную ландшафтную и инфраструктурную среду.

Используются самые лучшие строительные и отделочные материалы, самые современные технологии «умного» дома и даже элементы альтернативной энергетики в виде солнечных панелей для выработки электроэнергии и нагрева воды. Ну а судя по ценам на квадратный метр, теперь таунхаусы стали альтернативой и квартире в центре города, и загородному дому.

И это, в общем-то, справедливо – ведь вы покупаете не просто квадратные метры, а еще и подъездные дороги, парковки, красивый вид из окон, лужайки, иногда даже реки, озера или ручьи, беговые и велосипедные дорожки, спортивные и детские площадки и даже однородное социальное окружение.

Из интересных проектов стоит отметить комплекс «Елена Анжуйская» в Златиборе (почти все продано за 1 500 евро за метр квадратный) и «Солнечная долина» в Нови Саде (1-я очеред закончена, но еще продается по цене 1 100 евро за квадратный метр жилплощади плюс 150 евро за квадратный метр дворика).

Большие проекты

Ну а знамением и локомотивом происходящей в Сербии архитектурной революции стали большие международные девелоперские проекты. В первую очередь, конечно «Белград на воде» или «Вотерфронт».

Строительство началось еще в 2015 году на деньги Eagle Hills – крупной девелоперской кампании из Арабских Эмиратов – и пока продвигается по графику.

Это целый город в городе, который займет 80 гектаров неухоженной ныне части центрального Белграда вдоль реки Савы. Запланировано строительство пятизвездочной гостиницы, парка, нескольких высоток, крупнейшего на Балканах торгового центра и, конечно же, центральной башни, которая станет самым высоким зданием в регионе, и проект которой уже стал предметом восхищения, негодования и, конечно, шуток.

Общая стоимость проекта составит фантастические для Сербии 3,5 миллиарда евро. Корпуса шести многоэтажных зданий уже построены или вкоре будут построены, и, если верить заявлениям менеджмента, продажи идут более чем успешно.

А израильская AFI Europe недалеко от «Вотерфронта», на месте разрушенного бомбардировками НАТО здания Министерства внутренних дел, начала строительство трех башен «Скайлайна», две из которых займут апартаменты класса люкс. Продажа квартир в одной из башен уже открыта.

По запросу одного из наших клиентов мы пытались купить там пентхаус, но… упс – он оказался уже проданным, хотя работы еще не успели оторваться от фундамента, а полное завершение строительства ожидается только в 2020 году. Так что ждем начала продаж следующей башни.

Средняя цена – 3 300 евро в самой башне и 1 400 в части горизотального основания.

В Нови Саде (с поправкой на масштаб) самым громким проектом стал жилищно-офисный комплекс «Пупинова палата» крупного сербского застройщика Galens.

Здесь запланировано около 45 000 квадратных метра офисных и жилых помещений, трехэтажный подземный паркинг, отель, спа-салон, кафе, рестораны и еще много всего. Комплекс должен принять первых жильцов в середине 2019 года.

Цены продаж в разных частях здания колеблются от 2 000 до 2 200 евро за метр квадратный. Причем цена по нашим данным за прошедшие полгода снизилась примерно на 15 процентов.

Возвращаясь к предыдущей теме, стоит отметить, что все или многие из этих новостроек тоже будут кондоминиумами, но только уж очень большими.

Согласно инсайдам с местного строительного рынка, в Нови-Саде идет подготовка комплексной элитной застройки района возле Рыбацкого острова (который на самом деле небольшой полуостров), недалеко от центральной набережной – редкий случай большого строительства на Лимане. Судя по всему, это должно стать своеобразной репликой белградского проекта, чем-то вроде «Нови-Сада на воде».

Плюс в качестве

И еще одно неочевидное изменение, которое нам, людям, посетившим не один десяток новостроек, стало заметным за последний год-два. Это серьезный рост качества строительства и отделки самого обычного и совсем не элитного жилья.

Панорамные стеклопакеты, большие террасы, дубовый паркет, качественная итальянская и испанская плитка, немецкая сантехника, бесшумные швейцарские лифты, украшенные мрамором и зеркалами подъезды, подземные гаражи – больше не особые приметы новостройки класса люкс. Это норма и обыденность, без которой застройщик просто не заинтересует избалованного, в хорошем смысле, сербского покупателя.

Эти изменения особенно видны в подъездах, которые из утилитарных промежутков между улицей и квартирой превратились в просторные и светлые «входные группы» – пространства с роскошной отделкой и комфортными лифтами.

Join The Discussion

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.