• Stanovi direktno od investitora u Beogradu i Novom Sadu

Compare Listings

Все, что сверху: налоги и другие затраты при покупке недвижимости в Сербии

Все, что сверху: налоги и другие затраты при покупке недвижимости в Сербии

Итак, все случилось – вы нашли для себя недвижимость в Сербии – недорогую квартиру в новостройке Белграда, симпатичный домик в Златиборе или интересный вариант на вторичном рынке Нови Сада. Цена определена. Но это еще не все.

По российскому (украинскому или белорусскому) опыту мы знаем, что при покупке недвижимости неизбежно предстоят дополнительные затраты и налоги. Некоторые из них необходимо оплатить сразу, другие ожидаются через довольно длительное время. В Сербии все примерно так же. Только платежи выше (хотя и не запредельно), а сроки – заметно короче.

Для подсчета возьмем сумму покупки в 100 000 евро. Почему именно эту? Во-первых, как-то приятней оперировать такой суммой, а во-вторых, удобно подсчитывать проценты, а именно в них определяются основные дополнительные платежи при покупке недвижимости.

Итак, переходим к конкретным цифрам:

Вознаграждение агентству (provizija)

Размер этого отчисления сербскими законами никак не регулируется, но существует некий коридор, установленный рынком. В среднем размер риелтерского вознаграждения – 2-3 процента от цены недвижимости. Можно заплатить больше, этого никто не запрещает. И платят. Не сербы, конечно, а неопытные русские покупатели так называемым «русским» агентствам, которые с точки зрения сербского законодательства вообще ни разу не агентства. Иногда, такие вознаграждения составляют 5-6 процентов.

Подробнее о мошеннических схемах можно прочитать здесь (http://www.sofitravel.ru/nedvigimost-serbii/), но это все – не про вас. Ведь вы обратились в нормальное агентство недвижимости с лицензией и опытом, правда?

В крупных агентствах к этим суммам добавляется, но не обязательно озвучивается, 20 процентов НДС. Таких много в Белграде. Поэтому при общении с риелторами не лишним будет уточнить – входит ли в названную цифру и НДС, по-сербски ПДВ (porez na dodatu vrednost)? Так и спрашивайте.

Отличия в суммах есть и по городам. Например, в небольшом Нови Саде всю комиссию агентству традиционно платит покупатель. Обычно это 3 процента. А в Белграде, как правило, и покупатель, и продавец, но по 2 процента. Что поделать: большой город со всеми вытекающими, разные бывают случаи. Поэтому там принято, что в сделке участвуют два агентства – одно со стороны покупателя, другое со стороны продавца.

Тут есть тонкость, связанная с новостройками. Теоретически их можно купить и без провизии, напрямую у застройщика. Русский покупатель тоже сможет это сделать, но требуется очень глубокое знание рынка, включая инсайды. Строительные кампании бывают разными, и их экономическое положение бывает разным, и дома, которые они строят, тоже бывают разными, а сроки сдачи объектов – понятие не очень точное. Порой – совсем не точное. Поэтому многие сербы, а уж иностранцы в 99 случая из ста покупают новостройки тоже через агентство – это определенный уровень гарантий и отвественности.

То есть в нашем случае, для вас, как для потенциального покупателя, ничего не меняется — что-то вы платите в любом случае.

Стоп. Сейчас минутка саморекламы: все же не в любом случае. Если вы покупаете квартиру в новостройке через наше агентство – вы нам вообще ничего не платите. Нет, это не благотворительность (как вы могли о нас так подумать?) – наши объемы реализации дали возможность договориться с большинством застройщиков о том, что комиссию нам платят они.

Более того, вы сможете сэкономить еще около 250 евро на юридических услугах за оформление временного вида на жительство (ВНЖ). Это подарок!

И… нет, вам они такую скидку не дадут. Разве что вы купите с десяток квартир сразу. А ВНЖ не подарят даже в этом случае.

Тут важно понимать, что имеется в виду под словом новостройка. Это не просто новое и ,может быть, еще недостроенное жилье, а новое жилье, покупаемое у застройщика. А не у физического лица, которые купило объект на ранней стадии строительства, а теперь по какой-то причине решило его продать – формально ведь это тоже новостройка.

Ну, а для наших расчетов возьмем усредненную между Белградом и Нови Садом цифру комиссии в 3 процента (с учетом вероятного НДС).

Как платить: наличными евро или динарами, кредитной картой.

Когда платить: в день подписания договора у нотариуса, как правило, непосредственно перед сделкой.

Где платить: в офисе агентства. С обязательными расписками, кассовыми чеками и прочей бюрократией.

Оплата услуг нотариуса и переводчика

Между достижением сторонами договоренности о покупке и подписанием предварительного/основного договора у нотариуса проходит обычно до недели. Это время нужно агентству и привлекаемому им адвокату для подготовки текста договора и остальных необходимых документов.

Нотариальные тарифы имеют свою градацию. Пошлина зависит от цены объекта недвижимости. В нашем случае это будет примерно 400 евро.

Если покупатель недвижимости иностранец, то для заключения договора обязательно нужен еще и переводчик. И не просто человек, знающий ваш язык или думающий, что он его знает, а судебный переводчик с особой лицензией. Впрочем, найти такого переводчика, также как и двух свидетелей, знающих оба языка (а они тоже обязательны), входит в обязанности агентства.

Переводчик получает оплату за час работы и в зависимости от количества листов договора. В среднем за договор получается около 50 евро.

Как платить: наличные динары, кредитная карта (переводчику, понятно, наличкой).

Когда платить: сразу после подписания договора купли-продажи

Где платить: в офисе у нотариуса

Налог на переход права собственности на недвижимость (porez na prenos apsolutnih pravа)

Составляет 2,5 процента. Распространяется только на сделки на вторичном рынке. Покупатели новостроек не платят ничего (граждане Сербии, к слову, еще могут получить и 10-процентное возмещение НДС от суммы покупки нового жилья, но это пока не про нас).

Однако, предположим, что вам понравился именно вариант на вторичном рынке. И это значит, что вам предстоит заплатить еще 2 500 евро. На самом деле, формально платить их должен продавец, на покупателе лежит лишь солидарная ответственность. Но заплатите именно вы. Ну… так сложилось. Таковы наши обычаи и традиции, и с этим ничего нельзя сделать.

Вы, конечно, можете упереться и потребовать исполнения законодательных норм. Но если вы это сделаете до заключения сделки, то она сорвется, а после заключения отказаться невозможно: эта обязанность обычно фиксируется в договоре.

Важно: сумма налога рассчитывается по цене недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, только если она выше рыночной стоимости по версии налоговой службы. В противном случае налог посчитают на основе рыночной цены. По опыту наших сделок на вторичном рынке недвижимости за последний год, налоговая служба увеличивает этот налог в среднем на 23,5 процента. Что в нашем случае составляет дополнительно около 600 евро.

Можно ли оспорить? Можно. Но, как и в России, это судебная процедура, она сама по себе стоит некоторых денег и не гарантирует успеха. Обычно никто не заморачивается.

Но будем считать, что вам повезло и дополнительных расходов не возникло.

Как платить: наличные динары, банковская карта.

Когда платить: в течение некоторого времени после заключения сделки. Квитанция должна приходить в течение 60 дней, но иногда это растягивается месяца на 3-4. За годы работы точный алгоритм деятельности сербской налоговой установить так и не удалось.

Где платить: в любом местном банке, отделении почты или в здании налоговой (poreska uprava). Если вы к этому времени не будете находиться на территории Сербии, можно оставить деньги в агентстве. А можно и не оставлять, приедете позднее и заплатите – не случится ничего страшного, если платеж задержится на месяц-два.

Пошлина за внесение в реестр недвижимости (taksa za upis u katastar nepokretnosti)

Там есть свои тарифы и они зависят от количества покупателей, но для простоты расчетов будем считать, что покупатель один. И в таком случае заплатить нужно около 45 евро.

Как платить: наличные динары, кредитная карта.

Когда платить: перед подачей заявления о регистрации.

Где платить: в любом местном банке или отделении почты.

* * *

Есть еще кое-какие платежи, типа пошлины за получение индивидуального номера налогоплательщика, но они совсем небольшие, и их можно не учитывать.

А вскоре после покупки вы получите уведомление о необходимости заплатить годовой налог на недвижимость. В России, например, он платится после завершения года, а в Сербии – в ходе текущего, поквартально. Но это будет темой одной из наших следующих статей.

* * *

Итак, подводим итог и получаем следующие цифры дополнительных расходов при покупке недвижимости стоимостью 100 000 евро:

Покупка жилья на вторичном рынке: + 5 950 евро

Покупка квартиры в новостройке: + 3 495 евро

Покупка квартиры в новостройке через наше агентство: + 495 евро

Безусловно, это лишь общая и довольно условная картина. В ней есть еще много тонкостей и проблемных мест, но в целом сербское законодательство в жилищной сфере довольно жестко, а профессиональная риелторская среда вполне квалифицирована, так что особо опасаться нечего. Если все сделать правильно, конечно.

Join The Discussion

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.